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天津樓市2021:回不去的房價和等待中的“如期交付”

每日經濟新聞 2021-12-28 08:44:42

◎對于2022年,很多人認為還是會維持現狀:“我們行業內討論過,大家還是持偏保守的態度??赡苊髂甓径群眯?,三四季度又下行,和2021年的表現類似,想要回到高速增長估計是不可能了?!?/p>

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

“現在還在下行通道中?!钡禺a營銷人這樣說。

“房價一直在穩中走低?!倍址拷浖o人這樣說。

“我只希望能如期收房?!辟彿咳诉@樣說。

“利用3年時間,在全市范圍內開展規范房地產市場秩序專項行動,打擊房地產領域違法違規問題?!惫俜竭@樣說。

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2021年的天津樓市,“以價換量”幾乎成為共識,盡管很多人不愿意承認。土拍市場上,房企們不再積極,但同時反手祭出了打折降價大招;二手房整體價格也在下降,很多從業者已經沒有了幻想;那些經歷了停工又復工的業主們,則只剩下順利收房的期待。

房住不炒給市場帶來的改變,除了理性,還有對未來的思考——什么才是平穩健康發展,我們到底需要什么樣的房地產。

天津城區 每經記者 王佳飛 攝

“以價換量”

“我能感覺到,客戶的信心受到了沖擊”,曹曉聞在某頭部房企營銷條線從業多年,他告訴《每日經濟新聞》記者,“其實和全國的情況類似,2021年天津房地產市場也經歷了先揚后抑,現在還在下行通道中?!?/p>

12月22日,記者以購房人身份來到了天津西青區保利和光塵樾售樓處,該項目今年初一度高居貝殼天津新房銷量榜首位。

據銷售人員李潔介紹,項目于2020年12月首開,一期已經售罄,在售二期和三期,均價1.8萬-2萬元/平方米,毛坯交房。

“二期三期有沒有降價?”

李潔堅稱沒有降價,只表示“現在二期有特價房,價格特別合適,但肯定是比一期高,我們不存在以價換量”。

“現在整體市場不是太好,但我們的銷售情況還是挺好的?!?/p>

經過計算,這里一套89平方米的房源單價1.85萬元/平方米,總價163.65萬元。李潔說:“這個價錢現在真的很合適了,之前相同的房源我們總價都是賣到180萬元左右的?!?/p>

這顯然和稍早前李潔堅稱的從未降價相悖。

曹曉聞告訴記者:“2021年6月前后市場還是挺好的,價格和成交還稍稍有些抬頭,但隨后市場就急轉直下,天津市場上的房企基本都有降價行為,只能以價換量?!?/p>

根據國家統計局數據,其實2021年上半年天津市無論是新建商品房還是二手房,價格皆有所回溫。6月,天津新房價格同比上漲4.2%,該數據指標成為天津市2017年9月以來的最高值。從2021年上半年來看,天津新房價格雖然同比漲幅依舊維持較溫和水平,從2021年1月的同比上漲1.5%到6月的近年新高,但和2020年整體相比,回暖跡象明顯。

但從7月開始,天津新建商品房環比價格開始走出下行曲線,環比增速從0.6%、0.3%、-0.1%、-0.5%至11月的-0.6%。

“10月很多房企都趁著國慶節假期提供了較大幅度優惠,拼殺得很厲害,導致價格有一定下滑?!辈軙月劷榻B。

中指研究院也表示:“年底,天津多個項目營銷力度加強,部分項目降價幅度較大?!?/p>

為此,市場一度傳言,11月底天津官方約見了幾家大開發商,出臺了“限跌令”,要求“項目單次降價不允許超過15%、資金要進監管賬戶、全力保交付,有利于避免惡意降價、降標降本等現象發生”。

盡管該消息并沒有得到官方證實,但多位受訪者對此事均予以確認。曹曉聞表示:“11月底,相關部門約談了天津幾家重點房企,大意是不要過分降價致使市場混亂,否則將無法網簽?!?/p>

“據我所知,天津各開發商都動態調整了年初定下的銷售目標?!辈軙月務f。

據中指研究院統計,截至11月底,天津新房市場出清周期為20.51個月,連續第三個月延長,市場去化壓力增大。

二手房情況也是類似。

趙范是天津一名房產中介,他告訴記者:“2021年,天津二手房市場延續穩中走低態勢,不過這種情況已經持續了幾年了?!?/p>

“現在如果不是真的急用錢,業主都不會輕易賣房,他們覺得現在房子價格有些低,將來或許能再漲漲?!壁w范說。

國家統計局數據顯示,天津二手房價格2021年以來價格環比變動未超過0.6%,10月和11月分別下降0.1%和0.3%。

“主要是土地出讓收入下降較多”

2021年,天津首次嘗試集中供地,但縱觀全年,土地市場表現略顯低迷。曹曉聞表示:“從房企的拿地態度就能看出現在的市場情況,大家都很謹慎?!?/p>

12月23日,天津第三批集中供地收官,11宗地塊均以底價成交,總成交金額約76.74億元,成交土地面積約83.03萬平方米。

據中指研究院統計,天津此輪供地宗數較第二次減少50宗,規劃建面較第二次下降77.40%,數量、規模遠不及前兩次。

事實上天津第二批集中供地便已經是“減配”版本了。

7月21日,天津第二批集中供地預計出讓61宗地塊,總起始價533.2億元。最后的結果是,19宗停牌,2宗流拍,只有40宗地塊成交,其中31宗底價成交,總成交金額329.673億元。

天津某爛尾項目 每經記者 王佳飛 攝

首次集中供地的情況其實也類似。

天津在今年3月末確定了首批集中供地的相應地塊,共掛牌58宗住宅用地、總面積約375.5萬平方米,總起始金額563億元。就在集中競價前夜,即5月12日晚間,天津市規劃和自然資源局表示,首批集中供地中的13宗地塊因故停牌。最終,天津首批集中供地成功出讓45宗地塊,總成交金額約498.55億元,其中底價成交16宗。

中指研究院對此的形容是:“第一批土拍,成交宗數、參拍企業數量、溢價宗數均為歷次最高;第二批熱度明顯下降;第三批單從供地數量、規模方面就不及第二次,即使第三批次地塊均成功出讓,依然走不出衰竭的趨勢?!?/p>

其實在2020年,天津市土拍市場便不甚景氣。

根據《關于天津市2020年預算執行情況和2021年預算草案的報告》:“(2020年)政府性基金收入912億元,完成預算50.2%,比上年下降36.3%,主要是土地出讓收入下降較多?!?/p>

來源:天津市財政局官網

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期待“如期交付”

今年以來,《每日經濟新聞》記者也收到了天津多位購房者關于所購項目出現問題的線索。

司清是一名購買了啟迪協信天津南開1911(下稱南開1911)的業主,他告訴記者:“目前開發商已經延期交房,并且我沒有得到任何交房承諾?!?/p>

據司清介紹,自己是2019年8月以4.4萬元/平方米單價購買了南開1911洋房戶型。早在2020年7月間,該項目便有傳言已經“停工爛尾”。當年7月底,記者曾實地探訪該項目,得到的回復是:“B區的確目前沒有施工,預計下月復工;現階段主要投入在A區,并且工地已在3月復工?!?/p>

“之后確實是復工了”,司清告訴記者,“不過據我們觀察,南開1911在2021年6、7月間又幾近停工,因為工地上就幾個人,我們很難相信還能準時交房?!?/p>

“后來和開發商溝通,他們答復的理由是疫情和重污染天氣導致工程進度慢?!?/p>

“經過我們一次次溝通,開發商承諾了一部分業主2022年1月30日交房,而對我們這些洋房業主則根本沒有時間上的承諾?!闭f到此處,司清明顯有些激動。

《每日經濟新聞》記者通過南開1911現場航拍視頻看到,該項目的確如司清所說,并沒有大規模施工的痕跡。而銷售人員則表示:“目前僅有大戶型在售,2022年6月交房?!边@與記者2020年采訪時得到的回復一致。

司清所購的樓盤 每經記者 王佳飛 攝

在天津濱海新區濱海大道和津晉大道交匯處附近,記者也看到了兩個停工樓盤,其中一個項目的售樓處已經關閉,配套的商業門面大大小小掛滿了招牌,但有業主告訴記者:“都是開發商貼在那里的,其實一家商店也沒有。我現在已經不想著能交房了,開發商真的破產后能把買房錢還我就行了?!?/p>

根據天津住建委官網消息,11月30日,天津市八部門聯合制定3年行動計劃整治規范房地產市場秩序,表示將利用3年時間,在全市范圍內開展規范房地產市場秩序專項行動,打擊房地產領域違法違規問題。該內容明確提出要解決“未按房屋買賣合同約定如期交付”相關問題。

這被很多業主理解成政策要解決“爛尾樓”問題,令他們看到了希望。司清就說:“我看到這個消息了,感覺又有解決的可能了?!?/p>

為了避免交房違約,很多房企已經為自己預留了盡可能多的交房時間,李潔就說:“我們三期是2024年底交房,疫情現在還不好說,我們也不敢做太早的承諾,真違約了我們是要賠違約金的?!?/p>

一個有意思的細節是,站在保利和光塵樾售樓處入口,便可聽到一旁項目中嘈雜的施工聲,安保人員笑著說:“這可是好聲音,說明我們沒有停工?!?/p>

天津一在建項目 每經記者 王佳飛 攝

“偏保守的態度”

對于2022年,曹曉聞認為還是會維持現狀:“我們行業內討論過,大家還是持偏保守的態度??赡苊髂甓径群眯?,三四季度又下行,和2021年的表現類似,想要回到高速增長估計是不可能了?!?/p>

近期中央經濟工作會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”,這被曹曉聞認為是一種積極信號,但也僅僅是不會繼續下跌,“平穩嘛,就是不漲不跌”。

因而曹曉聞認為,真正有增長潛力的還是天津核心區域:“從企業拿地行為就能看出,以前在天津廣泛看地、出手兇猛的房企,現在大都只看交通、教育、地段好的地塊了?!?/p>

就像是天津首批集中供地中,雖然整體溢價率偏低,但南開區的津南保(掛)2021-010號“天拖二期”地塊,由招商蛇口以總價29.9億元、自持3000平方米租賃住房建筑面積的代價拿下,樓面價達到了30303元/平方米,溢價率達49%。

趙范卻更加樂觀,他認為明年的二手房市場應該會回暖,理由是自己公司的二手房成交系統中“上個月天津二手房成交量已經上漲了50%”,同時“現在房貸辦理也更容易了,我昨天去替客戶跑的房貸手續,今天就批下來了,近兩個月房貸明顯放松了,估計會持續一段時間”。

“那為何二手房價還是在跌呢?”

“市場總有一段消化期,等看明年的市場反應就知道了?!?/p>

(應受訪者要求,文中人物均為化名)

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封面圖片來源:每經記者 王佳飛 攝

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