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北京土拍1900億收官:“一熱二冷三觀望”,國企全面唱主角

每日經濟新聞 2021-12-27 22:12:07

◎從今年北京集中土拍成交情況來看,首批次地塊均成交無流拍,二批次地塊流拍率近六成,三批次地塊也有兩宗流拍。三次集中供地溢價率呈現持續下降態勢,其中第三批土拍超九成地塊底價成交。全年三次集中供地呈現出“一熱二冷三觀望”的特點。

每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

12月27日,房山拱辰0017、0019地塊經過28輪競價后,達到了18.63億元的價格上限,溢價率為15%,最終被中建智地收入囊中。北京第三批集中供地也以成交10宗地塊、總成交額276.83億元收官。

至此,北京市2021年集中供地全部結束,三批集中供地共成交住宅用地57宗,總出讓金額為1899.94億元,較2020年增長9.35%。而今年三次集中供地呈現出“一熱二冷三觀望”的特點。

北京鏈家研究院院長高原向《每日經濟新聞》記者分析認為,“在企業競買方面設置的資格要求使得開發企業拿地既需要資金也要具備資格,高成本、低利潤、多限制等因素下,企業拿地趨于謹慎。尤其是北京二三批集中供地,拿地企業以央企、地方國企為主?!?/p>

2021年北京集中供地情況

來源:中指研究院整理

國企唱主角

第三批集中供地成交過程比預想的迅速。

早在12月24日,在北京第三批集中供地掛牌報價截止時,根據報名及報價情況,有9宗地當日成交,2宗地流拍,僅有房山1宗地塊進入現場競價環節。

據中指研究院統計,北京第三批集中供地共掛牌12宗住宅用地,最終成交10宗,其中7宗底價成交,門頭溝2塊+房山地塊有溢價,且房山拱辰街道地塊達到最高限價。成交規劃建筑面積90.98萬平方米,總成交金額276.83億元。

“本次成交的地塊整體特征為地價單價低,房價均不高,并且有較大的利潤空間?!敝兄秆芯吭和恋厥聵I部高級分析師張曉飛向《每日經濟新聞》記者分析認為,比如房山地塊樓面均價在16000元/平方米左右,周邊房價均價為38000元/平方米;門頭溝兩宗底價成交地塊樓面均價為24000元/平方米,周邊房價均價為45000~55000元/平方米,而一河之隔的石景山區房價已達到60000元/平方米左右??梢?,本次供應地塊在價格方面對剛需人群比較友善。

值得的一提的是,朝陽區勁松街道0408-646地塊位于北京東三環CBD區,緊鄰地鐵九龍山站,區位優勢顯著,因此拍前就被 行業預計將成為爭奪熱點。北京市規自委當時也表示,“對于該類項目,已充分考慮房企開發成本,預留合理利潤空間,保證未來企業可打造一定品質的住宅?!?/p>

但該宗地塊僅以11.4億元底價成交,成交樓面地價為28423元/平方米,由中國葛洲壩集團競得,甚至未曾進入現場競價環節。

從成交結果看,北京第三批集中供地國企成為了絕對主角。除房山拱辰、朝陽勁松外,門頭溝兩地塊分別被金地以14.84億元、金茂以11.68億元競得外,延慶地塊出讓規劃建筑面積23720平方米,由中建方程以3.9億元競得。

尤其是位于朝陽區東壩金盞板塊的東壩1101-A002-1、1101-A003-1地塊,1101-A002-2、1101-A003-2地塊和1101-A002-3地塊,據北京市規劃和自然資源委員會介紹,“東壩車輛段綜合利用項目位于北京自由貿易實驗區國際商務片區中的金盞國際合作服務區范圍內,是實現自貿區職住平衡及軌道交通基礎設施配套的重要工程” 。

上述三宗地塊起拍總價為175.3億元,如此大體量的地塊最終被國企京投發展聯合體競得。張曉飛表示,“京投獲得該地塊屬于錦上添花,不管是完善配套還是開發建設,對政府和建設單位都是雙贏?!?/p>

由熱轉冷

從北京第三批集中土拍結果來看,房企依然在積極進軍北京市場,但拿地結構和思路發生了明顯轉變:從首批集中土拍市場一片大好,到二批集中土拍的集體遇冷重新審視之后,三批次土拍拿地結構由“高周轉、快銷”轉向“剛需、穩健”。

至此,北京2021年三次集中供地收官,全年集中供地共成交住宅用地57宗,成交規劃建筑面積598.33萬平方米,土地出讓金額1899.94億元,出讓金額較2020年同比增長9.35%。

三次集中供地比較明顯的變化是拿地企業的態度:首批集中供地房企群起搶地,第二批集中供地民營房企基本躺平,第三集中供地民營房企依舊在觀望狀態,原因主要受自有資金影響難以出手拿地。

值得注意的是,北京第二批集中供地共有26宗地塊暫停掛牌,第三批集中供地也產生了兩宗流拍地塊。高原認為,“從今年北京集中土拍成交情況來看,首批次地塊均成交無流拍,二批次地塊流拍率近六成,三批次地塊也有兩宗流拍。三次集中供地溢價率呈現持續下降態勢,第三批土拍超九成地塊底價成交?!?/p>

“土拍由熱轉冷的原因在于,一方面優質地塊、有效供應地塊數量較少,土地成本持續攀高;另一方面,土地供應節奏及結構出現錯配,部分土地容積率、限高等限定指標不合理設定加大了實際建設難度?!?/p>

對于明年土地市場的走勢,高原預計,2022年北京土地市場出讓將保持長期穩定態勢,短期內仍以集中供地為主。住宅用地供應旨在緩解供不應求的居住矛盾、實現職住平衡,供應體量穩定在300公頃左右,供給結構持續性向保障性租賃住房傾斜。主力供應區域為平原新城,集中位于4-5環,部分核心區域或將零星出讓稀缺優質地塊。出讓規則上堅持“房地聯動、一地一策”機制,高標準建設將成為長期趨勢,政策性工具包將于市場表現實現動態調控。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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