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『讀1悟2』年終特別策劃④|構建良性循環 每日經濟新聞發布“2021國內十大地產新聞”

每日經濟新聞 2021-12-30 09:13:22

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

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No.1?中國建成世界最大住房保障體系

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1978年,我國城鎮居民人均住房建筑面積僅6.7平方米,農村居民人均住房建筑面積為8.1平方米。而僅在“十三五”期間,全國棚改便累計開工超過2300萬套,幫助5000多萬居民出棚進樓;截至2020年底,3800多萬困難群眾住進公租房,累計2200多萬困難群眾領取租賃補貼,城鎮低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保。

多年來,我國累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套,幫助2億多群眾解決了住房困難,建成世界最大的住房保障體系。

根據住建部的部署,新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市,在“十四五”期間,新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。

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No.2?全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點

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2021年以來,高層對房地產稅的表態越來越密集。

“十四五”規劃提出,推進房地產稅立法,健全地方稅體系,逐步擴大地方稅政管理權。5月11日,財政部、人大預算工委、住建部、稅務總局在京召開房地產稅改革試點工作座談會,聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見;8月18日,財政部副部長許宏才在做預算執行情況報告時表示,將“積極穩妥推進房地產稅立法和改革”;10月15日,《求是》雜志發表重磅文章《扎實推進共同富?!?,其中提到“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作”。

一錘定音的是10月23日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定,授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。12月27日,財政部在總結年度財政工作時稱,要做好房地產稅試點準備工作。

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No.3?實現房地產行業“良性循環”

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堅持“房住不炒”已經被寫入“十四五”規劃綱要,“促進房地產市場平穩健康發展”將是未來一段時間房地產市場發展的重要目標。

12月6日,中共中央政治局會議提出:“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環”,其中“良性循環”被首次提出,隨即權威人士時隔多年又表示“房地產是支柱產業”,人民銀行也作出表述“穩妥實施好房地產金融審慎管理制度,加快完善住房租賃金融政策體系,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。

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No.4?頭部房企恒大“爆雷”

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2021年對于很多房企來說都是艱難的一年。

1月開始,華夏幸福債務問題逐漸顯現,債務合計超千億元;7月以來,恒大債務風波逐漸發酵,股價應聲下跌、理財產品“爆雷”。此外,花樣年、佳兆業、富力、當代置業等多家房企美元債發生違約,違約主體從中小房企逐漸蔓延至行業頭部陣營。

各方仍舊在積極化解危機。12月9日晚間,華夏幸?!秱鶆罩亟M計劃》獲得債委會全體會議審議通過。12月26日晚,恒大宣布全國項目復工率91.7%,較9月初“保交樓誓師大會”時提高40個百分點;復工人數8.9萬人。

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No.5?多地出臺二手房指導價

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政策對于新建商品房的價格調控一直較為完善,從地價到售價到網簽價,已經形成一套行之有效的體系,但在二手房領域對價格調控較為缺乏。

2020年12月,國家統計局數據顯示,深圳二手房價格同比仍上漲14.1%。2021年2月8日,深圳市住建局發布二手房成交參考價格,并公布了3595個小區參考指導價格,同該通知一同發布的還有全市住宅小區第一期參考價格目錄。隨后,寧波、成都、上海、東莞、廣州、北京、三亞等超過15個城市也陸續公布二手住房交易指導價。

從已出臺二手房成交指導價城市的市場表現看,政策整體效果較為顯著,多數城市二手房市場快速升溫態勢得到扭轉,成交量逐步縮減,價格漲幅持續收窄甚至轉跌。

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No.6 ?22城試點集中供地

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2月24日,“22個重點城市住宅用地將實現兩集中,2021年發布住宅用地公告不能超過三次”的消息開始流傳,22個重點城市為北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島和長沙。青島率先官宣落實政策,至4月15日長春最先完成首輪集中供地。

集中供地對大房企而言,會使其短期內籌融資難度加大,不能同時參加多宗地塊競爭,不能再利用資金和信息優勢“通吃”市場、壟斷資源;對中小房企而言,則能有更大選擇余地,比如可以避開大房企直接競爭,獲得土地開發機會。不過也有聲音認為,集中供地可能會增加房企、政府部門短期工作量;對市場來說,則容易出現樓市供應潮汐,市場很難穩定。

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No.7?百強房企業績增速持續放緩

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房企業績增速正在放緩。

據克而瑞統計,11月超8成百強房企單月業績同比降低,其中超半數同比降幅大于30%;1-11月累計同比上漲1.4%,較上年(1.8%)繼續放緩。單月來看,11月TOP100房企整體單月業績規模較10月環比明顯回落3.4%,單月業績同比降幅進一步擴大至37.6%。超8成企業單月業績同比降低,其中超半數房企同比降幅大于30%。

2021年房企整體銷售表現為先揚后抑。一季度,市場購房情緒延續了去年末以來的熱度,企業銷售規模較去年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業銷售增速持續放緩,特別是下半年市場降溫明顯,百強房企單月業績增速自7月由正轉負以來,延續下跌趨勢且降幅不斷擴大。從累計業績來看,截至11月末百強房企銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長13.8%和1.4%,年內累計業績增速不斷放緩。

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No.8?最高法明確法拍房限購

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法拍房因為在部分城市不限購、不限貸而備受市場追捧。同時由于執行標準不一,即便是在已將法拍房納入限購范圍的一線城市,也有不少規避途徑。12月19日,最高人民法院網站發布規定,自2022年1月1日起,競買法拍房需要購房資格。規定的最大的亮點在于,人民法院組織的司法拍賣房產活動,受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的,人民法院不予準許。

本次規定出臺,從全國層面、法律層面將法拍房納入限購范圍,這將徹底堵住通過法拍房違規進入樓市的漏洞,違反相關規定的將上升到承擔法律責任,房地產調控的滲透和監管力度更強更嚴。

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No.9?碧桂園服務收購藍光嘉寶引發行業并購潮

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2月23日,碧桂園服務公告48.46億元現金收購藍光嘉寶64.62%股份,使得自身在管面積突破6億平方米,拉大了與其他物企的規模差距。隨后,物業行業興起并購潮,其中也不乏“大魚吃大魚”現象。9月20日,碧桂園服務與富力物業簽訂股權轉讓協議,以不超過100億元收購富力物業旗下富良環球,間接收購富良環球所持的各目標公司100%股權。

頭部企業憑借母公司關聯業務基礎與優異的外拓能力,有效鞏固行業領先地位。同時,行業頻繁的收并購舉措助力物企加速擴張,第三方系規模已能與母公司系分庭抗禮,行業越發走向獨立。頭部企業因為具備較強的品牌影響力和資源優勢,更有利于進行大規模擴張。相比之下,中小物企雖然也繼續增長,但規模相對較小,這也導致行業分化加劇。

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No.10?“深房理”被查

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4月8日,深圳市住建局等7部門聯合宣布,有關部門已對“深房理”涉嫌違法違規線索開展聯合調查,對于“深房理”遭舉報的以合資入股、眾籌等名義,向不特定對象募集資金用于購房并承諾返還收益,涉嫌非法集資的行為,處置非法集資牽頭部門會同行業主管部門、監管部門將依法進行調查處置。

8月7日下午,深圳官方通報備受關注的“深房理”案件最新情況,稱調查處理工作取得階段性進展,有關責任單位和人員已被依法依規啟動問責和處罰,2名犯罪嫌疑人被逮捕,3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

查處“深房理”是契機,預示著針對炒房者的打擊力度會不斷加大,通過優化房地產市場調控措施,有效解決好大城市住房突出問題,并通過嚴查來完善相關監管細則,促進房地產和金融市場平穩健康發展。

(以上媒體關鍵詞提及數由知微數據提供)

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十大地產新聞點評

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許小樂?貝殼研究院首席市場分析師

2021年,房地產市場波動比較大,總體來看交易總量和2020年相對持平,但2021年的特點是前高后低。上半年市場實際還比較熱,一些城市房價上漲較為明顯,但是下半年之后,隨著信貸額度緊張,市場成交量和成交價格便有了一些下降,甚至下降速度較為明顯,這是2021年市場整體趨勢。

2021年是我國租賃行業的破局之年,我國住房保障經過20多年發展,走向了租購并舉,并通過發展住房租賃來解決大城市年輕人新市民的住房問題。2019年我國租賃行業遭到一些陣痛和挑戰,2020年在疫情沖擊之下也發生了一些短暫震蕩。2021年,當市場對租賃行業下一步發展出現猶豫之時,國務院在7月出臺了關于加快保障性租賃住房建設的意見,首次從國家層面明確了住房保障體系頂層設計,以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體,也標志著住房租賃頂層設計的逐步完善。

關于房地產稅問題其實已經討論了10多年,今年正式授權國務院在部分城市做試點,靴子正式落地。我認為房地產稅的意義不只是在調控市場,也不只是在抑制房價上漲或者補充地方政府的財政稅源,而是在共同富裕的背景之下,能夠實現人民群眾更好居住的一個必然舉措。

過去房地產發展靠的是土地、住房和金融的循環反饋,既帶來了高速增長,同時也帶來了嚴重的住房差距,而住房又是居民財富的重要組成部分。此外高杠桿高房價模式也帶來了巨大的債務風險,導致地方財政收入和融資過度依賴土地,長期造成了住房與城市發展的不協調,區域之間的發展不平衡。房地產稅征收一方面是對居民財富差距過大的一些調整,有利于實現共同富裕,另一方面也是適應房地產發展方式根本性轉變的重要舉措。

對于消費者來說,房地產稅的實施使得持有房產有了成本,房價上漲也會帶來稅負增加,持有多套房的消費者就要考慮將房屋拿出來用作出租或者出售,這樣能夠增加市場的住房供應總量,有利于房價平穩,也有助于地方政府逐步告別土地財政,使得房地產走向高質量發展之路。

我認為良性循環包含兩個大循環,一是房地產業內部的良性循環,二是房地產業與其他產業之間的良性循環。在內部循環中有交易市場中二手房、新房、土地市場的循環,也有交易市場與租賃市場的順暢流通,這其中每一個市場又包括供求關系的良性循環。外部循環中,一是房地產業與金融業的良性循環,未來金融業支持企業合理的負債經營,滿足購房者合理的住房需求;二是房地產業與產業鏈之間的良性循環,房地產業對上下游產業鏈形成的輻射帶動作用比較強;三是房地產開發建設與住房消費市場的良性循環;四是房地產業與地方政府財政之間的良性循環,由過去依賴賣地獲得一次性的財政金融和財政收入,轉變為依靠存量運營的稅收收入。通過內外的良性循環,最終將實現房地產業平穩健康發展,進而促進和穩定經濟社會發展。

2021年的情況跟以往市場的調整風險不同在于,今年的房企風險可能與市場流通相關。目前市場實際上是新房和二手房之間高度連通的市場,今年由于二手房市場的調控,市場流通性受到阻礙,導致賣舊買新的換房鏈條受到制約,加上房企融資受限,所以2021年房企風險集中式爆發。

記者:王佳飛

編輯:陳夢妤

視覺:劉陽

視頻:張軼

排版:陳夢妤 王蜀杰

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