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每經熱評丨國資房企積極拿地 預示未來樓市更加“穩”

每日經濟新聞 2021-12-30 21:20:50

每經評論員 薛暉

12月27日,隨著北京市房山區拱辰街道地塊落槌,全國22個熱點城市全部完成了今年的三輪集中土拍。

值得注意的是,在第三輪集中供地中,央企、國企的參與度明顯增強,成為一股重要的力量。長春、長沙、沈陽、天津、北京的國企央企取地占比分別為100%、82%、75%、72%、75%。

國資積極參與拿地背后,或許與民營房企拿地熱情減弱有關。眾所周知,今年來有部分民營房企“爆雷”,經營上舉步維艱,自然不可能有余錢拿地。沒有“爆雷”的民營房企,也有不少面臨流動性緊張,同樣是捉襟見肘。

相較而言,國資房企的情況就好得多。受中央和地方國資委的監管,國資房企大多負債率低。據2021年半年報,23家“綠檔”上市房企中,央企和國企就有10家。其中,資產負債率(剔除預收賬款)最低的前四家全是央企,分別是中海、招商蛇口、華潤置地和保利。

同樣是受到較嚴格的負債率和利潤率的考核制約,國資房企雖然規避了高負債風險,但也錯過了高速擴張。在過去的所謂“房地產白銀10年”,許多國資房企排名下滑,而且“存糧”(土儲)也不多了。因此,當各地土拍熱度降溫,溢價率走低之時,也正是國資房企低價“補倉”之際。也就是說,近期土拍市場上演的國資房企積極拿地現象,不全是國企為地方政府的土地財政分憂,亦有其彎道超車的企業訴求。

另一方面,地方政府與國資房企在土拍市場上的一拍即合,還有更深的綜合考慮。

土拍市場之所以備受關注,因為其已是樓市的“晴雨表”。房企搶地,證明房企有錢,預示著購房者買的期房可以按期交房,進而還能提振買房人對未來樓價的預期。而一旦房企退地或土地流拍,則表明房企缺錢,購房者買的期房就存在爛尾的可能性,進而影響潛在購房人對樓市的預期。

房地產有個形象的比喻,土地比作面粉,房子比作面包。今年沒有買到面粉,來年哪有面包賣?正因為有面粉與面包的邏輯,所以要穩樓市預期,就要先穩土拍市場。這一點,無論中央和地方已有共識。早在2021年7月的中央政治局會議上,就提出了“穩地價、穩房價、穩預期”。近日,央視記者采訪住建部部長王蒙徽時,問如果用一個字來指導明年的工作,會選哪個字?部長回答的也是一個字——“穩”。

由此可見,穩是共識,穩是任務。而土拍市場穩不穩,就會直接影響樓市預期穩不穩。如果掛牌的土地都能順利拍出,量價平穩,來年的樓市也不會有大問題。反之,如果土地市場大起大落,那么來年的樓市不是房子供應量出問題,就是價格上出問題。

明白了這個道理,當各級政府發現民營房企缺席土拍市場時,自然會找國資房企鼎力相助。此“相助”并非簡單地幫地方政府賣地,解決土地財政之缺口,更是為了穩定面粉與面包的供求關系,進而穩定百姓對未來樓市的預期。

當然,對中國樓市未來的研判不能只看土拍的表現。更何況,土地市場的冷與熱并不單純受房地產供需的影響,還與地方政府的土地財政有千絲萬縷的關系。因此,如何讓土地的供需和價格真正服務于房地產“良性循環”的新要求,也是擺在地方政府和房企面前的新課題。

畢竟,國資房企不可能招之即來地承擔“托底”重任。例如,近日,國資“托底”的這招在沈陽就沒成功。沈陽的第三輪集中土拍中,共推出27宗地塊,其中19宗流拍,流拍率達70%,剩余8宗地塊中,有7宗底價成交。

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